Description

Przedmiotem rozprawy jest określanie wartości nieruchomości w warunkach niepewności. Istota proponowanego modelu sytuacji decyzyjnej polega na jednoczesnym wykorzystaniu dwóch dwuosobowych gier strategicznych o sumie zerowej. Prezentacja modelu została poprzedzona szerokim omówieniem źródeł i przesłanek niepewności mających podłoże w specyfice rynku nieruchomości, a szczególnie w jego nieefektywności informacyjnej. Skutkami tej niepewności w procesie określania wartości są niemożliwość jednoznacznego pomiaru wag cech rynkowych oraz nieznajomość wiarygodności cen transakcyjnych nieruchomości. Rozwiązaniem modelu są parametry optymalnych strategii mieszanych (konfiguracje wag cech oraz wiarygodności cen transakcyjnych nieruchomości), z których zastosowaniem można określić możliwy zakres wartości nieruchomości jako przedział ograniczony dwoma tzw. punktami siodłowymi odzwierciedlającymi stany równowagi. Ze względu na dbałość o aplikacyjny wymiar zaproponowanej metodyki w procesie modelowania wykorzystano narzędzie stosowane w praktyce określania wartości nieruchomości w sytuacji, gdy baza nieruchomości podobnych jest niewielka, tj. metodę porównywania nieruchomości parami. Model poddano weryfikacji merytorycznej (w celu oceny wiarygodności rozwiązań w warunkach niepewności), wykorzystując zarówno tradycyjną analizę dokładnościową, jak i narzędzia symulacyjne. Prezentowana metodyka stanowi naturalne uzupełnienie analiz dokonywanych w warunkach pewności i ryzyka oraz nielicznych dokonywanych w warunkach niepewności, a pod względem możliwości aplikacyjnych – wpisuje się w bieżące tendencje do wypracowania metod umożliwiających akceptowalny, jednolity i użyteczny sposób uwzględnienia niepewności w procesach określania wartości nieruchomości. Rozprawa jest adresowana do uczestników procesu inwestycyjnego, a szczególnie do inwestorów analizujących efektywność inwestycji i oceniających ryzyko inwestycyjne.